Je to jedno z prvních rozhodnutí, které musí padnout ještě předtím, než začnete vybírat konkrétní byt.
Klienti si ji kladou v momentě, kdy mají vybrané peníze, spočítanou hypotéku a před sebou dvě zdánlivě podobné možnosti: lesklá novostavba s prospektem plným vizualizací, nebo starší byt v cihlovém domě o pár ulic dál.
Na první pohled to vypadá jako otázka vkusu.
Ve skutečnosti je to otázka peněz, rizika a toho, jak chcete bydlet.
Pojďme se na to podívat věcně, bod po bodu.
Novostavby bývají dražší za metr čtvereční. To ví skoro každý.
Co už tolik lidí nepočítá, jsou náklady, které přicházejí až po podpisu.
U staršího bytu si často musíte dopočítat:
U novostavby naopak platíte za standard, který si třeba ani nevyužijete, a k ceně bytu se často přidávají parkovací stání, sklep nebo balkon jako samostatné položky.
Srovnávat proto nemá smysl cenu za metr.
Má smysl srovnávat celkovou částku, kterou zaplatíte do bytu, který je hotový a funkční tak, jak ho chcete.
U staršího bytu nekupujete jen byt. Kupujete podíl na celém domě.
A tam se může skrývat cokoliv od zrekonstruovaných stoupaček až po plánovanou statisícovou opravu, kterou zaplatí všichni vlastníci dohromady.
Před koupí staršího bytu si proto vždy nechte ukázat:
U novostavby je tohle riziko minimální, developer vám dům předá v garantovaném stavu se zárukou. Otázkou je jen kvalita provedení a to, jak si developer stojí na trhu.
Tohle je bod, který lidé často podceňují.
Starší byty stojí zpravidla v zavedených lokalitách, blízko centra, tramvaje, škol a služeb, které fungují už desítky let.
Novostavby naopak často vznikají tam, kde je volný pozemek, tedy na okraji města nebo v rozvojových lokalitách, kde infrastruktura teprve dorůstá.
To neznamená, že je to špatně.
Znamená to jen, že si musíte položit otázku:
Kupuji lokalitu, jaká je dnes, nebo lokalitu, jakou bude za pět let?
U rozvojových čtvrtí v Brně to může být velmi dobrá sázka. Ale sázka to pořád je.
Konkrétní projekty, jako je Nová Zbrojovka nebo Čtvrť Hády, jsem si prošel i na kameru a natočil k nim videa na svém YouTube kanálu – včetně toho, jak lokalita vypadá dnes a co se v okolí teprve chystá. Postupně přibývají další rozvojové čtvrti, na které se chystám podívat podobně.
Novostavby jsou dnes většinou navržené moderně, s otevřenými dispozicemi, velkými okny a lodžiemi.
Starší byty mívají naopak menší okna, dělené pokoje a chodby, které zabírají metry navíc.
Na druhou stranu mají často vyšší stropy a masivní konstrukci, která znamená lepší tepelnou stabilitu a méně slyšitelnosti mezi patry, než jaká bývá u některých novostaveb postavených rychle a s tenčími příčkami.
Ani jedna varianta není automaticky lepší.
Vždy záleží na konkrétním domě, konkrétním bytě a na tom, jak moc vám která vlastnost vadí nebo naopak vyhovuje.
Starší byt se obvykle stěhuje hned po vyřízení hypotéky a katastru.
U novostavby kupujete často byt, který ještě stojí jen na papíře nebo v hrubé stavbě. A termín dokončení se u developerských projektů běžně posouvá o měsíce, výjimečně i o rok.
Pokud potřebujete bydlet k pevnému datu, třeba kvůli nájmu, škole dětí nebo prodeji současného bytu, je tohle riziko, které je potřeba zohlednit už při výběru.
Novostavby mívají nižší náklady na energie díky lepší izolaci, moderním oknům a účinnějšímu vytápění.
Starší byty to dokážou dohnat, pokud prošly kvalitní rekonstrukcí, ale pokud ne, počítejte s vyššími účty a možná i s investicí do zateplení nebo výměny topení v následujících letech.
Při srovnávání dvou nabídek se proto neptejte jen na kupní cenu.
Ptejte se také:
Kolik mě bude bydlení stát měsíčně za pět let?
Žádné.
Novostavba i starší byt mají svoje výhody a svoje rizika. Ta správná volba nezávisí na tom, co je obecně lepší, ale na tom, co odpovídá vaší situaci:
Ať už uvažujete o novostavbě, nebo o starším bytě, doporučuji nerozhodovat se podle první nabídky, která vás zaujme. Srovnejte si celkové náklady, stav domu i lokalitu v horizontu několika let dopředu.
Pokud si nejste jistí, jak konkrétní nabídku posoudit, rád se na ni podívám s vámi.
