Prodáváte nemovitost a říkáte si: „Super, prodám a mám hotovo!“? No… skoro. Hned na začátku jedna věc, kterou spousta lidí podcení – výběr správného realitního makléře. Ideálně takového, který má ve svém týmu i daňového poradce a máte to už v ceně služby 💡 Přesně takhle pracuji já – protože věřte mi, řešit daně až po podpisu smlouvy není úplně ten nejlepší plán.
Realita je totiž taková, že při prodeji vstupují do hry i daně – a ty umí někdy pěkně překvapit. Pojďme si to říct lidsky, bez paragrafové džungle.
Jedna z nejčastějších otázek: musím platit daň z příjmu při prodeji nemovitosti? Odpověď je… záleží. Pokud jste v nemovitosti bydleli minimálně 2 roky bezprostředně před prodejem, většinou jste od daně osvobozeni. A pokud ne? Pak se sleduje tzv. časový test – aktuálně 10 let od nabytí (u starších nemovitostí může být 5 let). Splníte? Jsou pak i další cesty, které může objasnit i například zmiňovaný daňový poradce. Nesplníte podmínky? Pak už se řeší daň z příjmu, a to nechcete řešit na poslední chvíli. Nebo třeba to, že jste prodali o 1 měsíc dříve, než jste splnili podmínku. I s tím se setkávám.
Ne všechny možnosti, ale základní rozcestník níže:
| 🏡 Dvouletý test bydliště | Pokud jste v prodávané nemovitosti měli bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, příjem z prodeje je osvobozen od daně z příjmu. |
| 📅 Desetiletý časový test | U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 platí, že příjem z prodeje je osvobozen, pokud jste nemovitost vlastnili déle než 10 let. |
| ⏳ Pětiletý časový test | U nemovitostí nabytých do konce roku 2020 platí starší pravidlo – časový test v délce 5 let. |
| 🔑 Vlastní bytová potřeba | Příjem z prodeje může být osvobozen, pokud peníze použijete na vlastní bydlení (např. koupě bytu, domu, pozemku nebo rekonstrukce). Pozor týká se nemovitostí v nichž jste bezprostředně před prodejem bydleli, případně prodeje nemovitostí v nichž nesplňujete podmínku bydlení bezprostředně před prodejem, ale jedná se o nemovitosti nabyté od r. 2021. |
| 💸 Zdanění při nesplnění | Pokud nesplníte žádnou z podmínek pro osvobození, příjem z prodeje podléhá dani z příjmu fyzických osob. |
Jak je uvedeno výše, nejedná se o všechny možnosti, je zde ještě spousta zákoutí souvisejících např. s uplatněním osvobození, které mohou zcela změnit daňovou zátěž, a proto je dobré mít zamýšlený prodej předem jasně vyhodnocený ideálně odborníkem.
A teď trochu praxe 👇
Představte si, že prodáváte byt, který jste koupili jako investici před 3 lety. Než začnete plánovat, co si za peníze pořídíte 🏖️🚗, je dobré si spočítat, kolik „ukousne“ stát. Do nákladů si ale můžete započítat třeba rekonstrukci, právní služby nebo provizi realitky – a tím si základ daně snížit 💡
Na co si dát pozor?
👉 Správné načasování prodeje – někdy se vyplatí pár měsíců počkat a splnit časový test
👉 Doklady, doklady, doklady – faktury za rekonstrukci, kupní smlouvy… všechno se hodí 📂
👉 Trvalé bydliště vs. skutečné bydlení – finanční úřad se může ptát 😉
👉 Konzultace s odborníkem – pár tisíc za radu vám může ušetřit desítky tisíc 💸
Možná si říkáte: „To zní složitě…“ Ale ve skutečnosti jde jen o to vědět, co hlídat. Je to jako když jedete na dovolenou – taky si zkontrolujete pas, pojištění a rezervaci ✈️
A víte co? Nejlepší na tom je, že když se to udělá správně, můžete odejít z prodeje s čistou hlavou a maximálním ziskem 😊
Pokud vás čeká prodej a nejste si jistí, jak na to, klidně se ozvěte zde. Rád vám ukážu, jak projít celým procesem bez stresu a zbytečných přešlapů 🙌
